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재무 상담을 받은 뒤, 당장 집을 마련하기가 어렵다는 판단이 든 에디터. 그러나 상식과 관심도에서 가장 취약한 부동산과 친해지기 위해 여전히 고군분투 중이다. 초보 딱지를 떼고 ‘부동산 좀 안다’ 수준까지 가기란 쉽지 않겠지만 초보가 알아야 할 사항을 꼼꼼히 짚으며 주거 지역과 주거 형태에 대한 가상도를 그려보았다.

어디에 정착할까 망설이는 듯한 표정의 젊은 여인이 담긴 작품 ‘going home’의 본래 제목은 ‘빈손으로 돌아오다’였다. 어머니의 기도 속에 큰 꿈을 꾸며 자라 상경했으나 찬바람을 맞으며 작은 가방 하나 메고 집으로 돌아오는 길이란다. 막막하지만 이 정도는 앞으로 이룰 큰 산에 산들바람이라 되새김질하고 있다.

지난달, 개인 종합 자산 관리 전문 ‘밸류에셋 자산관리’를 통해 받은 재무 상담은 에디터에게 적잖은 충격을 주었다. ‘계획도 없이’ 집을 사겠다고 나선 꼴이었는데, 그 다음을 생각해보니 부동산에 대해 아무것도 모른다는 것이 더 큰 문제였다. 주변에 독립해서 살고 있는 친구들을 여럿 둔지라, 구체적으로 살고 싶은 지역이나 지역이 갖춰야 할 요건들은 스스로 잘 알고 있다. 문제는 어떤 목적으로 어떤 지역을 선정할 것인지, 어떤 주거 형태를 공략하는 것인지, 현실적으로 적합한지 확실하지 않다는 것이다. 일단 30대 싱글 여자이기에 주거지의 요건과 주거 형태는 선택의 범위가 좁아 좀더 쉽게 접근할 수 있다.
자금을 끌어모을 수 있는 능력은 한계가 있어 일단 전세를 알아봐야 한다. 집을 구매하기 위해서는 장기 계획을 세워야 하고, 거주 환경에서나 부동산으로서도 안정된 가치를 갖기 위해서는 자신이 원하는 지역에서 살아보는 것이 좋다는 이야기가 밸류에셋의 재무 상담에서 나오지 않았는가. 현 부동산 정황으로는 전세 매물이 많아 앉은자리에서 임대료를 대폭 깎아 계약하는 경우도 없지 않다. 1억4천 정도의 전세금을 가지고 도심 중앙에서 15평형 원룸 아파트에 사는 경우 중심부에서 살짝 벗어나면 거실과 방이 분리된 아파트로 갈아탈 수 있는 기회이기도 하다. 주변 사람들의 사례를 들으며 실망은 잠시 뒤로 하고 차근차근 짚어보기로 했다. 일단 어디서 살 것인지부터 고려할 필요가 있었다. 어디에 거주하느냐에 따라 라이프스타일이 천차만별로 달라질 텐데, 자유로운 싱글 라이프라면 더욱 큰 영향으로 작용하지 않겠는가. 남편 직장, 아이 교육 등을 고려하지 않아도 되니 과감하게 투자냐, 편의냐를 놓고 고를 수 있다.

30대 싱글 커리어우먼
주거 형태 → 원룸형 오피스텔, 소형 아파트 등
공간 크기 → 10~20평대
자금 조달 →1억원대
지역 선정 → 도심 or 수도권


Choice

A 투자를 위해 서울에서 벗어난 수도권 일대의 아파트를 선택할 것인가?
B 도시 라이프를 포기할 수 없다. 회사와 가까운 서울에서 거주지를 선택할 것인가?

생활의 편의성을 원한다면 오피스텔이나 원룸형 아파트로 가는 것이 맞다. 이와 반대로 완전한 투자 목적으로 집을 구입해 나중에 되팔거나 전세를 놓을 요량이라면 재건축, 재개발이 예정된 뉴타운 후보지로 가는 것이 맞다. 에디터가 A와 B에 사이에서 갈피를 잡지 못하는 것은 장기적으로 집을 살 생각이기 때문이다. 그렇다고 지금 당장 수도권에서 출퇴근을 하는 것은 상상할 수 없으니 여러 가지 가능성을 가지고 점검해보기로 했다.

에디터 같은 초보자에게 부동산을 알기 쉽게 현 시세에 맞춰 조언해줄 수 있는 전문가를 찾기 위해 밸류에셋에 의뢰, 우리투자증권에서 근무하는 양해근 차장을 만났다. 부동산 관련 재무 컨설팅을 담당하는 그는 지역 선정을 놓고 갈팡질팡하는 에디터에게 구체적인 체크리스트를 작성하라는 미션을 던진다.

양해근 컨설턴트 많은 이들이 실수하는 부분이 자신이 살던 동네에 있기를 원한다는 거죠. 이유는 말 그대로 잘 알고 친숙하기 때문인데, 가격 상승력이 있는 곳이라면 모르겠지만 단순히 편하다, 가깝다는 이유만으로 투자하는 것은 바람직하지 않은 방법일 수 있습니다. 전세로 살 집을 구한다면 가까운 거리를 이유로 선택할 수 있겠지만 투자 목적으로 아파트를 구입한다면 투자 가치를 노릴 필요가 있다는 거죠.
에디터 도심이라면 후암동 쪽에 관심이 있어요. 지하철역과 버스 정류장 등이 다소 멀긴 하지만 남산이 가까이 있어 공기도 좋고 한가로우며, 도심 안에서는 어디든지 접근성이 편리하잖아요. 꼭 아파트가 아니라 주택을 사고 싶은 마음도 있거든요.
양해근 컨설턴트 용산 자체가 유망하죠. 버블 세븐 지역들이 30~40% 정도 가격이 내렸음에도 불구하고 용산이 꿋꿋하게 버티는 이유는 한남 뉴타운 등의 호재가 많기 때문이에요. 그 안에 민족공원, 종합국제센터도 있고. 이태원, 후암동, 동자동, 서계동 등은 눈여겨볼 필요는 있죠. 예전에 서계동 같은 경우엔 3.3㎡(1평)당 5천만원까지도 갔어요. 10평이면 5억이죠. 허름한 주택이 그 정도였으니 미래 가치가 상당히 반영되었다고 봐야겠죠? 싱글이 그러한 자금력은 없을 거고, 허름한 곳에서 살 의향도 적을 것 같은데요.
에디터 투자가 아닌 주거를 보라는 말씀이시죠?
양해근 컨설턴트 현재로서는 거주 목적 쪽에 관심을 두는 것이 필요해 보여요. 30~40평형대를 살 순 없잖아요. 넓어도 20평, 17평 정도가 가능성이 있겠죠. 그리고 여러 가지를 봐야겠죠. 보통은 자기가 편한 것도 있겠지만 여러 가지 부분들, 교통, 공공 기관 그리고 당장 자녀를 보낼 일은 없지만 지역 가치에 영향을 주는 학교의 유무를 확인해야 해요. 자신이 원하는 리스트를 작성해 체크해보고 A, B, C, D 등급을 매겨보면 실패할 확률이 줄어들겠지요? 아침에도, 점심에도, 저녁에도 가봐서 소음 등 실질적인 사항들도 체크해봐야 해요. 거주 목적이니 동네 주민들하고 이야기도 나눠봐야 하고요.
에디터 제가 만약 2억을 주고 집을 샀는데, 가격 변동이 심한 지역도 있을 수 있잖아요. 아무리 살기 좋은 지역이라 해도 그런 것들을 예상하기란 쉽지 않은 거 같은데요.
양해근 컨설턴트 지금은 그런 현상이 많이 나타나고 있죠. 부동산 시장에 사이클이 있는데 2006년에 정점이었으니까요. 당시 용인 지역 38평 아파트가 5억4천이었는데 지금은 3억 정도면 살 수 있는 정도예요. 실수효자라면 조금 덜하겠지만 혹 투자 목적으로, 특히 대출을 받은 이들이 겪는 이중고가 바로 이러한 경우죠. 누구도 예측하긴 어렵지만 흐름을 파악하는 것은 필요하죠.
에디터 거의 변동이 없는 지역도 있을 것 같은데요.
양해근 컨설턴트 강북 지역이 아무래도 강남보다는 변동이 덜할 수 있죠. 매매 자체가 적으니까요. 연립, 다세대, 오피스텔도 마찬가지예요. 특히 강남의 오피스텔은 작년에 2배 정도 올랐는데 이는 특수한 경우고, 지금은 가격 변동이 거의 없다고 봐야겠죠. 2002년 이후 규제가 많이 생겨서 작년부터 공급량이 모자라 주택 공급을 많이 했죠. 향후 2~3년이면 오피스텔도 약간 변동이 있지 않을까 싶어요. 최근 들어 1인 가구, 2인 가구가 주택 시장을 움직이는 요인으로 작용하고 있거든요. 독립하는 싱글도 늘어나고, 이혼하는 가구도 많아지고. 예전엔 5~6인 가구가 흔했다면 지금은 4인 가구가 대부분이라 50~60평형이 불필요해 보일 수 있죠. 오피스텔은 임대 수요를 기본으로 봐야 해요. 투자 목적 오피스텔이라면 10평에 1억2천~5천 정도에 갈 수 있는 거니까 초보자라면 투자하기 좋다고 봐야겠죠.

Housing word
1평, 2평, 아직도 '평'이라는 단위에 익숙하지만 사실 안 쓴 지 오래다. 단위를 제곱미터로 바꾸어 사용, 분양 정보에서 제곱미터로 환산된 공간의 크기가 낯설다. 쉽게 이야기하기 위해 정보 회사는 3.3제곱미터(1평)를 단위로 사용하지만 정부에서는 이 또한 사용하지 않기를 권장하고 있다.

최근 정부는 1~2인 가구용 주택 보급에 나서겠다는 계획을 밝혔고, 기숙사형 주택이나 원룸형 주택은 청약 통장 없이 선착순으로 분양, 일반 오피스 빌딩처럼 선착순 임의 분양 형태로 분양하거나 임대할 계획을 발표했다는 신문 기사가 싱글 주택 마련에 다른 대안을 제시할 것 같다. 양해근 컨설턴트와 아주 희망이 없지 않은 이야기를 나눈 뒤, 나만의 체크 리스트를 작성해보고 다시 찾기로 했다.

지역 선정을 위한 체크리스트를 뽑다
CHECK LIST
□ 지하철역과 버스 정류장 등의 역세권 확인
□ 주변 편의 시설
□ 학교와 학원 유무
□ 금융 시설
□ 공공 시설
□ 건설 회사의 브랜드 인지도
□ 세대수가 600세대 이상
□ 소음 측정


Tip 부동산 초보 탈출 트레이닝
1 경제 신문을 한 종류 정도 구독한다.
2 부동산 정보 업체 사이트에 등록, 정보 서비스를 받아본다.
3 매일 20~30분 이메일을 체크하듯 뉴스를 확인한다.
4 주말이면 아파트 모델 하우스에 가본다. 그 지역과 상품의 투자 가치에 대한 정보를 얻을 수 있다.
5 마음에 드는 곳이 있고 사전 정보가 어느 정도 모아졌다면 현장 방문을 하자. 당장 사지 않는다 해도 그런 곳에서 상품을 보는 눈을 깨우치는 것이 좋다.
6 부동산 중개소를 방문하기 전에 자신이 원하는 상품이 있는지 미리 전화해놓는다. 그리고 필요한 정보를 얻을 수 있는 자료를 요청해둔다.
7 인터넷 부동산 카페에 가입하자. 재건축, 재개발 등 특화된 상품을 노리는 이들이 모인 카페가 있다. 8 용어를 익히기 위해 부동산 서적 탐독을 병행하자. 초보자를 위해 쉽게 설명한 책들이 쏟아져나오고 있다.
9 몇몇 지역으로 좁혔다면, 그 지역의 특수성을 파악하기 위해 해당 시청, 군청, 구청이나 국토해양부 등에서 지역별 정부 정책과 계획을 확인하는 것이 좋다.



기획 한지희 | 포토그래퍼 슈어 | 슈어

Posted by 나에게오라

요즘과 같은 불경기에는 어떻게 재테크를 해야 할까. 금융권과 부동산 시장 침체로 재테크 의욕도 꽁꽁 얼어붙고 있다. 하지만 위기가 곧 기회라고 했던가. 지금까지 '묻지 마 펀드 투자'를 통해 손해 본 투자자가 한두 명이 아닐 터. 전문가들은 이런 실수를 범하지 않기 위해서는 펀드 투자를 할 때 꼼꼼히 상품을 따져보는 자세가 중요하다고 충고한다. 과연 좋은 펀드를 고르는 방법은 무엇일까.


1 펀드 운용사의 운용 성과를 봐라

펀드를 고를 때는 펀드에 대한 단기성과가 아니라, 운용사들이 얼마나 장기적으로 꾸준한 성과를 내왔느냐가 중요하다. 최고의 수익률을 낸 가장 훌륭한 펀드 매니저가 아닌 평균적으로 꾸준히 수익률을 낸 펀드를 고르는 게 현명한 방법이다. 하지만 일반적으로 사람들은 최근의 수익률 1, 2, 3위에 해당하는 펀드에만 관심을 갖는 경향이 있다. 이럴 경우 가입하고 싶은 특정 펀드의 수익률뿐만 아니라 그 운용사에서 운용하는 다른 펀드의 수익률을 함께 살펴보는 게 좋다. 위험 조정 성과가 뛰어난 펀드를 고르는 것도 중요하다. 이 같은 수익률과 펀드에 대한 평가는 제로인이나 모닝스타 같은 펀드 평가사 사이트에서 확인할 수 있다.

2 펀드의 유형을 확인해라

펀드에는 똑같은 주식형 펀드라도 성장형, 가치형, 배당형 등의 유형이 있다. 배당형은 주로 장기 투자를 하면서 고배당 성향이 있는 회사에 투자해 배당 수익을 노리는 펀드다. 가치형은 재무적으로 탄탄하고, 잠재적인 수익이나 그 회사의 발전 가능성에 비해 주가가 낮은 회사에 투자하는 펀드를 말한다. 이런 가치형 펀드는 장기 투자를 하는 사람들에게 좋다. 성장형은 전년 대비 높은 성장률을 기록하고 있는 펀드로, 주가가 완전히 상승 기조를 보이고 있을 때 유리하다. 주식형 펀드는 이 세가지 유형으로 나뉘어 있으므로 잘 검토한 후 고르는 게 바람직하다.

3 펀드의 규모는 5천억~1조원 사이가 바람직하다

펀드의 규모가 너무 크면 몸집이 무거워져서 움직임이 둔해진다. 즉, 몇조원이 넘을 정도의 규모가 큰 펀드는 주가가 폭락할 때 손절매를 못하는 등의 제약이 뒤따른다. 반면, 펀드의 규모가 1천억원 미만으로 지극히 가벼우면 시장에 영향력을 행사할 수가 없다. 이런 펀드는 설정일이 오래됐는데도 사람들이 잘 찾지 않게 된다. 하지만 규모가 어느 정도 커지면 운용사에서도 그 펀드에 좀 더 신경을 쓸 수밖에 없다. 현재 시장에 설정된 펀드는 수천 개에 이른다. 적정한 펀드 규모는 5천억~1조원 사이로 본다.

4 위험 지수를 잘 체크해야 한다

보통 펀드 투자를 할 때, 예상 수익률이나 위험도를 볼 수 있다. 예상 수익률이 높지만 그만큼 위험 수익률도 높은 펀드가 있는 반면, 예상 수익률이 높은 펀드 중에도 위험 수익률이 낮은 펀드가 있다. 이렇게 동일한 유형의 펀드들 중에 예상 수익률이 비슷하다면, 위험 지표가 낮은 펀드를 선택하는 게 좋다. 반대로 동일한 위험 수익률을 가진 펀드 중에서는 가장 높은 수익률을 가진 펀드에 투자하는 게 좋다.

5 수수료에 너무 연연하지 마라

펀드 운용사들은 개인이 직접 투자하지 못하는 여러 가지 요인을 고려해, 매일 실시간 주식을 사고파는 것을 대신한다. 펀드 수수료는 운용사가 고객을 대신해 펀드를 운용해준 대가로 받는 금액이다. 사람들은 보통 수수료가 높은 펀드를 기피하는 경향이 있는데 수수료가 많다는 것은 그만큼 수익률이 많이 나는 좋은 포트폴리오를 가진 펀드라고 할 수 있다. 때문에 수수료만을 보고 펀드를 고르는 것보다 위에서 이야기한 다양한 요소를 보고 결정하는 게 바람직하다. 같은 펀드를 현장 판매가 아닌, 인터넷으로 구매함으로써 수수료를 절약하는 것은 돈을 절약할 수 있는 방법이라고 할 수 있다.

6 펀드에 가입할 때 목적에 맞는지 확인하라

펀드는 거치식, 적립식, 임의식의 다양한 불입 방법이 있다. 하지만 세 가지 펀드 모두, 중간에 해지와 불입이 가능하기 때문에 사실상 구분이 없다고 봐도 된다. 특히 직장인이나 개인 사업자 같은 경우 3년 이상 장기 투자를 목적으로 펀드에 가입할 계획이라면, 장기 주식형 펀드를 선택해 '연말 정산' 혜택을 볼 수도 있다. 3년 이상의 장기 주식형 펀드는 3백만원 이내에서 첫해에 불입액의 20%, 두 번째 해에 10%, 세 번째 해에 5%의 연말정산 혜택을 볼 수 있다.

7 높은 등급의 펀드를 골라라

펀드 평가사에서는 모든 펀드에 등급을 매겨놓는다. 이 중 높은 등급을 받은 펀드가 아무래도 더 안정성이 높다고 볼 수 있다.

8 지금은 해외 펀드보다 국내 펀드를 노려라

요즘처럼 불확실한 시기에는 해외보다 국내 투자가 더 안정적일 수 있다. 해외는 국내처럼 경제 사정을 파악하기 힘들기 때문이다. 또 우리나라는 1997년 IMF를 겪으면서 예방주사를 맞은 바 있다. 2003~2008년에는 간접 투자에 대한 열풍이 불었기 때문에 간접투자 기반이 확고하다는 것도 커다란 요인으로 꼽힌다. 이는 최근 1년간 주가가 바닥을 칠 때에도 적립식 계좌가 줄지 않고 일정 수준을 유지하고 있는 것만 봐도 알 수 있다. 때문에 우리나라는 주가가 회복되기 시작하면, 주가 상승 혜택을 안정적으로 얻을 수 있다.

국내 펀드 중에서도 재무 구조가 튼튼하고 부채가 적으며 유동성 자산을 많이 확보한 개별 종목을 발굴하는 게 좋다. 또 각 분야에서 1등만 모아놓은 펀드, 초우량 대형 펀드에 가입하는 것이 안정적이라고 볼 수 있다.

9 정기적으로 펀드를 모니터해라

일단 펀드에 가입했으면 6개월~1년에 한 번씩은 펀드를 모니터링하는 것이 좋다. 펀드를 체크해서 갑자기 수익률이 뒤처진다면 포트폴리오를 다시 조정해야 한다.

10 펀드는 분산 투자가 필수

해외 펀드는 '선진국이냐', '신흥국이냐'에 따라 같은 주식형 펀드라도 수익률이 달라진다. 특정 지역의 성과가 나쁜 경우에는 펀드 성과도 그만큼 타격을 입는다. 때문에 서로 상관관계가 적은 지역의 펀드를 선택해 위험을 골고루 분산하는 투자가 바람직하다.

11 요즘 같은 불황기에는 적립식이 최선이다

현재 대부분의 사람들이 갖고 있는 펀드는 마이너스 두 자릿수의 수익률을 기록하고 있다. 전 세계적인 경기 불황으로 주식, 채권, 부동산 등 어느 것 하나 오르는 게 없다. 요즘 같은 상황에서는 적어도 3~5년을 바라보는 장기 투자를 하는 게 좋으며, 매달 일정 금액을 불입하는 적립식 투자로 접근하는 게 좋다.

■ 글 / 김민주 기자 ■사진 / 원상희 ■도움말 / 이관석(신한은행 재테크 팀장), 이수진(제로인 펀드 애널리스트)

[레이디경향]
Posted by 나에게오라
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